Atraso de parcela do imóvel financiado: quanto tempo até o leilão

O que acontece no primeiro mês de atraso da parcela

No primeiro mês, a prestação em aberto acumula multa e juros de mora, e corre a carência prevista no contrato, mas ainda não há nenhum procedimento contra o imóvel. O banco só pode pedir a intimação ao cartório depois que essa carência termina (Lei 9.514/1997, art. 26, §2º).

Se o contrato não fixar a carência, a lei adota 15 dias, regra incluída pela Lei 14.711/2023 no art. 26, §2º-A. Por isso, a pergunta útil não é quantas parcelas dá para atrasar, e sim o que diz a cláusula de vencimento antecipado e de carência do seu contrato.

De onde vem a regra das três parcelas

Construtoras, imobiliárias e colunas de finanças pessoais repetem que o banco só se mexe depois da terceira prestação vencida. A Lei 9.514/1997 não traz esse número: ela trata da dívida vencida e não paga, no todo ou em parte (art. 26, caput).

Há contratos que preveem um número de prestações antes da intimação, e é essa cláusula que manda.

Por que o banco não precisa de um processo

Na alienação fiduciária de imóvel, a propriedade está registrada em nome do credor desde a assinatura, e o comprador fica com a posse enquanto paga. É isso que permite ao banco retomar o bem pelo cartório de registro de imóveis, sem pedir nada ao juiz, e é isso que torna o calendário tão curto.

Linha do tempo do imóvel financiado em atraso, da parcela ao segundo leilão

Entre a prestação vencida e o segundo leilão há seis marcos, e quase todos têm prazo fixado pela Lei 9.514/1997 com a redação da Lei 14.711/2023. A linha abaixo segue o financiamento para comprar ou construir a casa onde o devedor mora, que tem regras especiais no art. 26-A.

1. Marco 1 · vencimento e carência

   A prestação vence e a carência começa

   A parcela não paga ganha multa e juros do contrato. Terminada a carência, ou os 15 dias da lei quando o contrato silencia, o credor pode pedir ao registro de imóveis que intime você.

   Boleto vencido e cláusula de carência separados

2. Marco 2 · intimação

   O cartório intima para pagar

   A intimação é pessoal e pode ser entregue por oficial de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, §3º). Ela informa o total exigido para regularizar o contrato.

   Data de recebimento da intimação anotada

3. Marco 3 · 15 dias

   O prazo para purgar a mora

   São 15 dias para pagar no cartório as prestações vencidas, as que vencerem até o pagamento, juros, multa, tributos, condomínio e as despesas de cobrança e intimação (art. 26, §1º). Pago o total, o contrato segue normalmente.

   Valor exigido conferido antes de pagar ou contestar

4. Marco 4 · mais 30 dias

   A consolidação vai para a matrícula

   Na casa própria financiada, a consolidação só é averbada 30 dias depois de acabar o prazo para pagar (art. 26-A, §1º). Antes disso, o banco precisa provar que recolheu o ITBI e, se houver, o laudêmio (art. 26, §7º).

   Certidão atualizada da matrícula pedida ao cartório

5. Marco 5 · até 60 dias

   O primeiro leilão

   O credor tem 60 dias, contados do registro da consolidação, para realizar o primeiro leilão público (art. 27, caput). O lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato ou a base de cálculo do ITBI, se esta for maior.

   Edital e valor de avaliação guardados

6. Marco 6 · mais 15 dias

   O segundo leilão

   Sem lance que alcance o mínimo, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, §1º). Datas, horários e locais chegam por carta aos endereços do contrato, inclusive ao e-mail informado (art. 27, §2º-A).

   Endereços e e-mail do contrato atualizados com o banco

Quanto tempo leva do atraso ao leilão, somando os prazos da lei

Somados os prazos fixos, passam pelo menos 45 dias entre a intimação e a consolidação no financiamento da moradia, e até 75 dias entre a consolidação e o segundo leilão. A lei não fixa quanto tempo o banco leva para acionar o cartório nem quanto demora a entrega da intimação, e é aí que os casos mais variam.

Na vida real, o calendário costuma ser mais longo, porque o banco raramente pede a intimação no primeiro dia possível. Esse tempo a mais é só espera: ele não suspende nenhum prazo e não muda o valor que vai ser cobrado. O texto completo dos artigos está na Lei 9.514/1997 no portal do Planalto.

Quando o cartório não encontra você

Se o devedor estiver em lugar ignorado, incerto ou inacessível, a intimação sai por edital publicado por no mínimo três dias, e o prazo para pagar conta da última publicação (art. 26, §4º). Quem deu um e-mail no contrato deve recebê-lo antes do edital (art. 26, §4º-B), e a lei obriga o devedor a avisar o credor quando muda de domicílio (art. 26, §4º-A).

Quando o imóvel garante outro tipo de empréstimo

Os 30 dias até a averbação e as regras especiais do segundo leilão valem para o financiamento da compra ou da construção da moradia (art. 26-A). Se o empresário deu a casa em alienação fiduciária para um empréstimo da empresa ou para um crédito pessoal em que o imóvel foi dado ao banco, o calendário segue só o art. 26 e o art. 27, que é mais curto.

Até quando dá para pagar o atrasado e manter o imóvel

No financiamento da moradia, o devedor pode pagar as prestações vencidas e as despesas até a averbação da consolidação, e o contrato volta a valer (art. 26-A, §2º). Depois desse marco, resta o direito de preferência, que permite recomprar o imóvel até o segundo leilão pagando a dívida inteira (art. 27, §2º-B).

Antes da averbação: o valor das prestações em aberto

Nessa janela, o que se paga são as parcelas atrasadas com os encargos, e não o saldo total do financiamento. É também o momento de conferir a conta do banco, porque seguro, tarifa ou juros cobrados fora do contrato aumentam o valor exigido para regularizar.

Depois da averbação: a dívida inteira

Averbada a consolidação da propriedade, a matrícula passa a mostrar o banco como dono pleno, e a preferência exige a dívida integral, as despesas, o ITBI e o laudêmio pagos pelo credor. O que ainda pode ser discutido depois desse ponto tem um guia próprio.

E se o segundo leilão não tiver lance suficiente

Na casa própria, se nenhum lance alcançar a dívida integral com as despesas, a lei dá a dívida por extinta, com quitação recíproca, e o imóvel fica livre para o banco (art. 26-A, §§3º e 4º). Quando o lance vencedor supera esse total, a diferença pertence ao antigo dono e deve ser entregue em 5 dias (art. 27, §4º).

O que fazer em cada marco da linha do tempo

A atitude certa depende do marco em que o imóvel está: antes da intimação, o foco é o contrato; com ela, é o prazo; depois da consolidação, é o leilão. Os quatro critérios abaixo ajudam a escolher o próximo passo.

• Ainda sem intimação

  Peça ao banco a planilha do débito por escrito e compare com o contrato; negociar agora evita somar as despesas do cartório.

• Intimação recebida

  Conte os 15 dias, confira se o total bate com as parcelas em aberto e decida entre pagar, negociar por escrito ou contestar.

• Consolidação averbada

  Peça a certidão da matrícula, acompanhe o aviso das datas e saiba que a recompra exige a dívida inteira com as despesas.

• Leilão com data

  Leve o edital e a intimação a uma advogada no mesmo dia; com o calendário curto, cada dia de atraso reduz as opções.

Com a data publicada, o que se leva ao juiz são falhas do procedimento, o valor do lance e o próprio contrato, e esses fundamentos estão no guia sobre como suspender um leilão de imóvel depois de publicado o edital.

Por que o contrato entra na conta

O valor da intimação nasce das cláusulas do financiamento, e uma cobrança a mais nas prestações altera tanto o total para purgar a mora quanto a dívida usada como referência nos lances. O laudo de análise contratual recalcula essas prestações e mostra se o número que o banco exige está certo antes de você decidir.

Perguntas frequentes sobre o atraso no financiamento do imóvel

Cinco dúvidas que o Google recebe de quem atrasou a casa própria, respondidas em poucas linhas pela advogada que assina este guia.