Revisão do financiamento da casa
Revisional de financiamento imobiliário: parcela, saldo devedor e seguro habitacional da casa financiada
Você paga há anos e o saldo devedor parece parado, ou a parcela mudou sem explicação. Em financiamento longo, pequenas diferenças de taxa, correção e seguro viram muito dinheiro.
Dra. Ana Maria MagalhãesOAB/BA 75.942- Atendimento online em todo o Brasil
- Sede em Salvador (BA)
- (24) 99233-1416
- Atendimento em Salvador e todo o Brasil
- Dedicada ao Direito Bancário
- Informação com base em normas oficiais
- Sem promessa de resultado
Resposta rápida
A revisional de financiamento imobiliário refaz a evolução do saldo devedor com a taxa, o sistema de amortização e a correção previstos no contrato e confere os seguros cobrados em cada parcela. Quando o banco aplicou algo diferente do contratado, o pedido busca o recálculo e a devolução da diferença.
Entenda
Por que a parcela e o saldo do imóvel mudam com o tempo
A parcela do financiamento da casa tem juros, amortização, correção e dois seguros obrigatórios. O peso de cada parte depende do sistema de amortização escolhido no contrato.
SAC e Tabela Price
No SAC a parcela começa mais alta e cai com o tempo; na Price ela começa menor, mas o saldo cai mais devagar no início.
Correção e seguros
A correção pela TR ou outro índice e os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel mudam o valor mês a mês.
A Súmula 450 do STJ diz que, no SFH, o saldo é corrigido antes de a prestação ser abatida, e essa ordem precisa aparecer na conta.
Quando procurar
Sinais de que o financiamento da casa merece revisão
Estas situações costumam aparecer quando a conta do banco se afastou do que o contrato prevê.
- Depois de anos pagando em dia, o saldo devedor está quase igual ao valor financiado.
- A parcela aumentou sem que o banco explicasse qual índice ou item mudou na conta.
- O seguro habitacional foi contratado com a seguradora do banco sem você escolher.
- O contrato diz SAC, mas as parcelas não estão caindo como deveriam com o tempo.
- A taxa efetiva cobrada é maior que a taxa que aparece na primeira página do contrato.
- Você usou o FGTS para amortizar e o abatimento não apareceu no saldo devedor.
Como funciona
Como a advogada revisa o financiamento do seu imóvel
A revisão do imóvel segue quatro etapas e depende da planilha de evolução, que o banco deve fornecer.
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Contrato e planilha
O contrato e a planilha de evolução do saldo mostram tudo o que foi lançado.
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Conta refeita
A evolução do saldo é refeita com a taxa, o sistema e a correção contratados.
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Pedido ao banco
O banco recebe o pedido de correção do saldo e de devolução por escrito.
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Ação revisional
Sem acordo, a ação pede o recálculo; contra a Caixa, na Justiça Federal.
Se há parcelas em atraso e intimação do cartório, a prioridade passa a ser a suspensão do leilão do imóvel.
Guia do serviço
Guia do financiamento imobiliário: os pontos que mais pesam na conta
Financiamentos de imóvel têm regras que não aparecem em outros contratos. A tabela resume as principais.
Pontos do financiamento imobiliário e a regra aplicada
Cada linha traz um item da parcela e o que se confere na planilha do banco.
| Item | Regra | O que conferir |
|---|---|---|
| Sistema de amortização | O do contrato, SAC ou Price | Se a planilha segue o sistema assinado |
| Ordem de abatimento | Corrige antes de abater (Súmula 450) | Se a ordem foi aplicada no SFH |
| Seguros MIP e DFI | Obrigatórios, com escolha (Súmula 473) | Se houve imposição da seguradora |
| Correção do saldo | Índice previsto no contrato | Se o índice usado é o contratado |
| Uso do FGTS | Pode amortizar ou abater parcelas | Se o valor entrou no saldo |
Critérios para decidir se a revisional do imóvel compensa
Quatro perguntas ajudam a decidir se a diferença justifica o pedido.
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Quanto falta pagar?
Contratos longos, com muitos anos pela frente, ganham mais com o recálculo.
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Há planilha de evolução?
Sem a planilha não há conta; ela deve ser pedida por escrito ao banco.
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O seguro foi imposto?
Seguradora imposta pelo banco permite pedir a troca e a devolução.
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Há parcelas atrasadas?
Com atraso, o leilão do imóvel vem antes de qualquer revisão da taxa.
Para entender os prazos depois do atraso, leia o guia do atraso de parcela do imóvel e do leilão.
Escopo do serviço
O que entra na revisão do financiamento imobiliário
O serviço cobre o recálculo do saldo, o pedido ao banco e a ação revisional, quando ela for necessária.
Está incluído
- Leitura do contrato e da planilha de evolução do saldo.
- Recálculo com a taxa, o sistema e a correção do contrato.
- Pedido formal de correção do saldo e de devolução.
- Ação revisional, inclusive contra a Caixa na Justiça Federal.
Não está incluído
- Promessa de parcela menor ou de saldo certo ao final.
- Venda, permuta ou avaliação comercial do imóvel.
- Defesa no leilão, combinada à parte quando houver atraso.
- Contratação só no êxito: o custo é definido antes.
Valores
Quanto custa revisar o financiamento do imóvel
O custo depende do contrato e de haver ou não ação, e é combinado por escrito antes. A OAB não permite anunciar honorários nesta página.
| Fator | Como influencia |
|---|---|
| Prazo do contrato | Mais anos de evolução exigem mais cálculo |
| Credor | Contra a Caixa, a ação corre na Justiça Federal |
| Planilha do banco | Sem ela, é preciso pedir antes de calcular |
| Necessidade de perícia | Casos com perícia judicial pedem mais trabalho |
Por que a Dra. Ana
Por que revisar o financiamento da casa com a advogada Ana Magalhães
A Ana Maria Magalhães Advocacia refaz a evolução do saldo antes de dizer se há algo a pedir.
- Saldo refeito mês a mês. A conta do banco é refeita com o que o contrato realmente prevê.
- Regras do SFH e do SFI. Cada sistema tem regras próprias, e elas mudam o resultado.
- Sem promessa de parcela. A advogada não promete parcela menor nem prazo da decisão.
- Valores definidos antes. O serviço e o custo ficam por escrito antes do pedido ao banco.
- Casa em primeiro lugar. Se há atraso, o risco de leilão é tratado antes de todo o resto.
- OAB/BA nº 75.942. Oito anos de advocacia dedicada ao Direito Bancário no Brasil.
Advogada responsável
Dra. Ana Maria Magalhães
OAB/BA 75.942 · Ana Maria Magalhães Advocacia
Advogada da Ana Maria Magalhães Advocacia, em Salvador (BA), com 8 anos de advocacia dedicada ao Direito Bancário. Atende empresas e empresários de Salvador e de todo o Brasil, também online.
- Contato e documentos pelo WhatsApp
- Serviço e valores combinados por escrito antes de começar
- Análise honesta, sem promessa de resultado
Inscrição OAB/BA nº 75.942 e perfil @annamariademagalhaes no Instagram.
Onde atendemos
Onde a advogada revisa financiamentos imobiliários
A revisão é feita a distância para todo o Brasil, e a ação corre no foro que a lei indica para cada credor.
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Salvador
Clientes de bancos e financeiras da capital baiana, com a ação nas varas cíveis ou nos juizados do TJBA.
Advogada de Direito Bancário em Salvador
Atendimento online em todo o Brasil: o processo é eletrônico e a defesa é feita a distância, na comarca onde a ação corre.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre a revisional de financiamento imobiliário
Dúvidas de quem financiou a casa, respondidas pela advogada Ana Maria Magalhães.
Por que a parcela do financiamento da Caixa aumentou?
Pode ser a correção do saldo pela TR, o reajuste dos seguros pela idade ou o fim de algum subsídio. A planilha de evolução mostra qual item mudou e se a mudança segue o contrato.
Tabela Price no financiamento imobiliário é ilegal?
Não é ilegal por si só, e o STJ admite o sistema quando previsto no contrato. O que se discute é se a forma de cálculo aplicada é a mesma que foi assinada.
Posso trocar o seguro do financiamento da casa?
Pode. A Súmula 473 do STJ diz que o mutuário do SFH não é obrigado a contratar o seguro com o banco ou com a seguradora indicada por ele.
O FGTS pode ser usado para baixar o saldo devedor?
Pode, para amortizar o saldo ou pagar parte das parcelas, nas condições do art. 20 da Lei 8.036/1990. O valor usado precisa aparecer na evolução do saldo.
Contra a Caixa a ação corre em qual Justiça?
Na Justiça Federal, porque a Caixa é empresa pública federal. Contra bancos privados, a ação corre na Justiça Estadual.
A revisional impede o leilão do imóvel?
Não, sozinha. Se há parcelas atrasadas, o caminho para tentar segurar o imóvel é outro e tem prazos curtos, contados da intimação do cartório.
Como pedir a planilha de evolução do saldo devedor?
Faça o pedido por escrito ao banco, com protocolo. O banco deve fornecer o histórico de lançamentos do contrato, e o juiz pode mandar exibir se ele não entregar.
Revisional de financiamento de imóvel precisa de perícia?
Muitas vezes precisa, porque o cálculo da evolução do saldo é técnico. Um laudo feito antes ajuda a mostrar ao juiz onde está a diferença.
Contrato antigo do SFH ainda pode ser revisado?
Pode, inclusive para discutir o resíduo ao final do contrato, respeitada a prescrição dos pagamentos. Contratos antigos podem ter cobertura do FCVS, o que muda a análise.
Posso amortizar e revisar ao mesmo tempo?
Pode. Amortizar reduz o saldo daqui para frente, e a revisão discute o que foi cobrado de forma diferente do contrato no passado.
Comece pelo contrato e pela planilha: fazer a triagem com a advogada sobre o financiamento da sua casa.
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Mande o contrato e a planilha de evolução, e a advogada refaz a conta com a taxa, o sistema e a correção que você assinou.
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